中建八局文旅博览投资发展有限公司 · 操盘视角

江宁黄泥塘片区城市更新项目 全周期操盘流程图

以文旅公司具体要做的事为节点，覆盖前期策划孵化 → 报批立项 → 实施建设 → 持续运营全周期。 各节点之间非严格串联——摸底类、研究类、资金类、意愿类子项并行推进、交叉喂养，图中以箭头与注释标明逻辑关系； 虚线金框为可并行的节点组，红色注释为关键时序约束与风险点。
2022
街道成立综合整治领导小组，消防通道整治、群租房治理
2023
区组建专班治理"三大片区"，启动片区策划与概念设计
2024
纳入南京市城市更新项目库；列入社区营造师首批13个项目
2025
纳入江宁区城中村改造项目（整治提升），争取资金支持
2026
区计划正式"启动黄泥塘城市更新改造"；供水低压设施改造招标；更新方案报批中
总览 Ⅰ 前期研究与策划孵化 Ⅱ 报批与立项 Ⅲ 实施建设 Ⅳ 持续运营 政策速查 文旅公司角色
已完成 进行中 待启动
全周期四大板块 × 三条贯穿主线（点击导航跳转各板块详图）
板块 Ⅰ
前期研究与策划孵化
以规划咨询切入，充当政府"总咨询师"：摸清家底、编制方案、设计资金与产权路径
12个节点：底数建档 / 房屋鉴定 / 意愿摸底 / 控规研究 / 单元划分 / 片区策划 / 运营策划 / 资金平衡 / 产权归集 / 资金保障 / 初步可研…
➤
板块 Ⅱ
报批与立项
充当"报批总代办"：权利人征询、联审、可研批复、立项入库直至取得行政许可
8个节点：80%征询 / 区审定市备案 / 项目库与年度计划 / 联合审查 / 方案批复 / 可研批复 / 正式立项 / 行政许可
➤
板块 Ⅲ
实施建设
由"服务商"转"实施主体"：组建SPV、融资落地、签约搬迁、修缮整治、EPC总包管理
10个节点：实施主体确认 / 融资落地 / 市政先行 / 协议签约 / 产权归集 / 修缮整治 / 危房消险 / 配套建设 / EPC管理 / 竣工验收
➤
板块 Ⅳ
持续运营
文旅差异化主战场：业态导入、持续运营、资产盘活退出、模式总结复制
5个节点：招商导入 / 开业共建 / 持续运营 / 资产退出 / 模式复制
💰 资金线
Ⅰ 初步资金平衡Ⅰ 资金保障方案Ⅱ 入库争资Ⅲ 融资落地Ⅳ 运营回收Ⅳ REITs退出➤
🤝 意愿产权线
Ⅰ 意愿摸底Ⅱ 正式征询80%Ⅲ 签约95%启动Ⅲ 分区100%实施Ⅲ 产权归集完成Ⅲ 不动产登记➤
📐 规划线
Ⅰ 控规符合性研究Ⅰ 调规必要性论证（如需）控规修编报批Ⅱ 建设工程规划许可➤
⚠ 时序红线：依据《南京市城市更新办法》第二十条——涉及详细规划修编的，修编成果依法批准后方可启动协议签订；不涉及修编的，更新方案审定后即可启动签约。黄泥塘受土山机场航空限高约束，若空间方案需突破限高/强度指标则触发修编程序，成为全周期最长关键路径——必须在板块Ⅰ尽早研判、尽早启动。
Ⅰ

前期研究与策划孵化

12个步骤节点 · 文旅公司角色：政府"总咨询师"（规划咨询牵引）
本板块各节点大量并行、交叉喂养：房屋鉴定结论喂养产权归集方案与资金申请，意愿摸底喂养单元划分，控规研究喂养空间方案，运营策划反向锁定投资强度。文旅公司的价值不在单点报告，而在把这些散点子项统筹成一条能报批、能落地、能平衡的逻辑链。黄泥塘现状：底数与策划已有2023年基础（30.5公顷/865栋/1407户口径），当前重点是对接城中村改造（整治提升）通道进行方案深化与资金争取。
第一组 · 摸清家底 四项可完全并行推进，互为输入
并行推进 · 约3-4个月
部分完成
Ⅰ-1片区底数建档
组建驻场工作组：调取不动产登记、人口、工商、水电数据＋现场测绘普查，建立动态更新的GIS数字台账（一栋一档、一户一档），并梳理与2023年策划口径（865栋/1407户）的差异。
片区底数"一张图"+动态数据库
城市体检"先体检、后更新、无体检、不更新"要求；黄泥塘0.5km²、常住1100余户、流动人口8000余人
进行中
Ⅰ-2房屋安全鉴定
委托专业机构逐栋鉴定，评定A/B/C/D等级，形成危房台账与分布图；对C/D级衔接"一幢一策"治理路径，鉴定结论是申请危改与城中村改造资金的刚性前置要件。
房屋安全鉴定报告＋危房等级分布图
南京"一幢一策"（留/改/拆）；C级危房翻建市:区:产权人=2:2:6、D级=3:3:4分担
部分完成
Ⅰ-3居民意愿摸底
联合街道社区开展入户调研＋居民议事会，摸清：签约意愿率、补偿预期、回迁/房票偏好、租赁户去向；识别"钉子户"风险清单。为单元划分与签约策略提供底数。
意愿调查报告＋风险户清单
更新办法：方案征询80%权利人同意方可上报；签约95%方可启动搬迁、分区100%方可实施
部分完成
Ⅰ-4控规研究与规划研判
逐地块核对控规指标（用地性质/容积率/高度），重点研判土山机场航空限高对开发强度的锁定效应；论证"限高不变前提下"的强度挖潜（加固增设不计容、存量转换），识别是否触发控规修编。
规划符合性分析＋调规必要性论证
更新办法第九条（严格依据详细规划）；江苏新政：楼梯电梯等安全设施新增量可不计容积率，"优化不恶化"原则
▼四项摸底成果汇入，作为方案编制的统一底版 （鉴定结论→产权方案与资金申请；意愿数据→单元划分；控规研判→空间方案边界）
第二组 · 划单元、定方案 单元划分在前，策划编制与运营策划并行
待启动
Ⅰ-5更新单元划定
按产权边界＋危房分布＋签约难度将片区切分为若干实施单元，明确首发单元——单元切分直接决定95%/100%签约门槛能否过线（御河新村即靠重新划单元破题：两个单元99.2%、100%先行启动）。
更新单元划分方案＋实施时序
搬迁范围可按院落、楼栋划分分区（更新办法28条）；江宁区城中村改造（整治提升）口径
划定边界
进行中
Ⅰ-6片区策划 / 更新方案编制
牵头编制以整治提升为主、原地升级的更新方案：留改拆清单、两纵两横空间框架、22项子项目库梳理优化、市政与公服配套、分期实施计划。当前黄泥塘更新方案正处报批阶段，需按城中村改造（整治提升）通道要求深化。
片区策划方案/项目更新方案（报批稿）
更新办法18条：入库前依据详细规划编制更新方案；2023版策划成果为基础
并行推进 · 与Ⅰ-6互为输入
待启动
Ⅰ-7运营策划前置
文旅公司差异化核心：业态定位、租金与客流测算、主力商户预招商对接——以运营收益反推空间方案与投资强度（"以运营定方案"），避免建完再招商的资产错配。结合万达商圈600米、地铁1.6公里的区位客流做业态锚点。
运营策划报告＋主力业态意向清单
江苏省23条：存量房产转型国家支持产业享5年过渡期（暂不收土地有偿使用价款）
待启动
Ⅰ-8初步资金平衡方案
投入线（工程＋搬迁补偿＋前期费用）与回收线（租金/经营/停车/补贴/可能的出售回款）双线测算，识别缺口规模与平衡周期；明确整治提升类项目"投入大、回现慢"的缺口由何种渠道弥补。
初步资金平衡测算表（投、回两算）
不得新增地方政府隐性债务；"肥瘦搭配"三级平衡（项目自身/片区统筹/区域综合）
▼空间方案 × 运营测算 × 资金平衡三者咬合后，输出产权与资金两条实施路径 （方案定"改哪里"，运营定"值多少"，平衡定"钱够不够"）
第三组 · 产权路径 × 资金路径 两线并行编制，共同支撑可研
待启动
Ⅰ-9产权归集方案设计
按户设计组合归集工具箱：协议搬迁／房票安置（跨区兑付）／租赁置换／修缮保留自住／作价入股，针对自住户、出租户、经营户分别给出路径与补偿测算；衔接公房让渡与部队地块等特殊产权处置预案。
产权归集实施方案（分类分户路径图）
更新办法17条六类权益归集方式（协议搬迁/租赁/购买/置换/作价出资/公房让渡）；南京房票安置政策
路径与资金互锁
进行中
Ⅰ-10资金保障方案
编制资金拼盘：城中村改造专项借款/补助（当前主通道）、中央预算内投资、专项债、省"城新贷"贴息、区级财政、社会资本自筹——逐项明确申报窗口、申报主体、到位概率，排出资金到位时间表与备选序位。
资金保障专章＋分渠道申报计划表
江苏专项债"自审自发"试点（2025年146.65亿投城市更新）；城新贷贴息；南京中央财政示范城市8亿、绩效A级
汇总收口
待启动
Ⅰ-11初步可研报告
汇总以上全部成果，编制可行性研究报告：技术可行性（方案）、经济合理性（平衡测算）、社会稳定性（意愿与风险）三大论证，支撑发改立项评审。
可行性研究报告（报审稿）
1151架构"可研批复"节点；江苏23条简化审批要求（小型项目豁免清单）
⚠ 关键依赖一：鉴定 → 资金房屋安全鉴定（Ⅰ-2）的C/D级结论，既是危房治理补助（C级2:2:6、D级3:3:4）的申请依据，也是城中村改造专项资金的支撑要件。鉴定不完成，资金申报就是空转——这是当前最应抢跑的节点。
⚠ 关键依赖二：意愿 → 单元 → 签约意愿摸底（Ⅰ-3）数据决定单元怎么切（Ⅰ-5），单元切分决定95%/100%门槛能否过线（Ⅲ-4）。把意愿低的楼栋切出首发单元，是全周期最重要的风控动作。
◆ 交叉喂养关系运营策划（Ⅰ-7）↑喂养↓ 资金平衡（Ⅰ-8）的收益端；控规研判（Ⅰ-4）约束 策划方案（Ⅰ-6）的空间上限；产权方案（Ⅰ-9）决定 资金保障（Ⅰ-10）的搬迁成本端——六份报告不是六份交付物，而是一个闭环模型的六个切面。
★ 文旅公司的站位本板块政府不缺"编制单位"，缺的是能把体检、策划、运营、资金、产权五条线统筹成决策语言的牵头方。文旅公司以"规划咨询总包＋运营前置＋中建信用背书"三合一切入，为板块Ⅲ获取实施主体身份铺路。
Ⅱ

报批与立项

8个步骤节点 · 文旅公司角色："报批总代办"＋材料总组织者
政府是审批主体，但报批材料的组织、口径的统一、部门的跑动是文旅公司的活。黄泥塘现状：项目库已入（2024）、城中村改造项目已纳（2025）、2026年度计划已列"启动"——即Ⅱ-3已完成，当前卡点在更新方案征询与审定（Ⅱ-1/Ⅱ-2）。报批全流程存在"不修编"与"修编"两条支线，时长相差可达一年以上，是全周期最大的不确定性来源。
第一组 · 方案征询与政府审定 80%权利人同意是第一道法定门槛
进行中
Ⅱ-1权利人意见征询
组织方案公示、入户意见收集、异议协调与方案迭代；逐户签署意见确认，锁定80%权利人同意方可上报。借助社区营造师机制（黄泥塘已是南京首批13个招聘项目之一）组织居民议事。
征询结果报告＋意见处理说明
更新办法19条：更新方案经80%以上权利人同意后方可上报
同意率达标
待启动
Ⅱ-2区领导小组审定＋市备案
准备审定材料、汇报要点，配合区领导小组审定；跨区/重点项目报市领导小组审定，其余报市更新办备案。审定后即具备启动签约的前提（不涉修编时）。
实施方案批复文件（区审定/市备案）
更新办法19条：区领导小组审定＋市备案；重点项目报市领导小组审定
批复文件
已完成
Ⅱ-3项目库与年度计划
2024年已纳入南京市城市更新项目库（动态管理）；2025年纳入江宁区城中村改造项目（整治提升）；2026年列入区计划"启动黄泥塘城市更新改造"——后续按年度滚动申报资金与建设计划，文旅公司负责滚动申报材料与进度台账。
入库/纳计划批文＋年度申报台账
更新办法13-15条：市项目库动态管理；年度计划明确任务、投资、进度
▼方案获批＋项目在库 → 进入多部门联合审查与立项程序
第二组 · 联合审查 → 批复 → 立项 → 许可 文旅公司全程代办、盯节点、补材料
待启动
Ⅱ-4部门联合审查
配合住建部门组织的资规、发改、财政、生态环境、消防、水务等联审：预沟通各口口径→汇总各部门意见→组织方案修改→复核销项，把联审从"马拉松"跑成"接力赛"。
联审意见汇总＋方案修改对照表
1151架构入库五步之"联合审查"；并联审批、告知承诺等"放管服"要求
联审通过
待启动
Ⅱ-5政府批准（实施方案批复）
报区政府常务会审议，配合司法局合法性审查，取得实施方案批复——它是立项、用地、规划、建设手续的总依据。批复同步锁定社会稳定风险评估结论。
政府实施方案批复＋合法性审查意见
1151架构"政府审批"步骤；社会稳定风险评估要求
批复为据
待启动
Ⅱ-6可研编制与批复
在初步可研（Ⅰ-11）基础上按报批深度完善，报发改部门评审批复——重点回应技术可行性、经济合理性、资金可靠性三问；同步完成投资概算评审。
可研批复文件＋投资概算评审
1151架构"可研批复"步骤；发改投资项目审批流程
立项依据
待启动
Ⅱ-7正式立项＋年度建设计划
取得发改立项批复、纳入年度建设计划；同步锁定投资主体、资金构成、建设周期三要素，项目正式具备开工条件。
立项批复＋年度建设计划录入
1151架构"正式立项"收口节点
并行办理
待启动
Ⅱ-8行政许可"三证一书"
代办选址意见、建设用地规划许可、建设工程规划许可、施工许可；用足简化政策（豁免清单、自审承诺制、消防查验报告替代竣工验收报告）压缩办理时间。
用地/规划/施工许可文件包
更新办法21/26/29条并联审批与豁免政策；江苏23条审批"减法"
⚠ 全周期最大分叉点："修编"与"不修编"两条支线 支线A（不涉控规修编）：Ⅱ-2方案审定后即可启动协议签订（Ⅲ-4），签约与后续许可办理并行，周期最短。
支线B（涉控规修编）：必须修编成果依法批准后才能启动签约——控规修编（单元详规调整→公示→报批）通常需6-12个月以上，直接顺延全周期。黄泥塘若因限高突破或强度调整触发修编，则Ⅰ-4的调规论证必须提前到与Ⅱ-1征询同步启动，两条线赛跑。
Ⅲ

实施建设

10个步骤节点 · 文旅公司角色：从"服务商"转"实施主体"（投资＋EPC）
本板块是文旅公司身份跃迁的关键：板块Ⅰ/Ⅱ中我们是政府的咨询方、代办方，进入实施期需通过合法程序取得实施主体资格，进而以"投资合伙人＋EPC总包＋运营方"三重身份操盘。黄泥塘采取整治提升为主、原地升级路径，实施期以修缮整治、市政先行、危房消险为主线，而非大规模拆除重建。
第一组 · 实施主体确认与融资落地 谁是主体、钱从哪来——实施期两大先决问题
待启动
Ⅲ-1实施主体确认
文旅公司获取实施主体资格的三条路径：①与区属平台合资组建SPV（首选，政企共担）；②接受物业权利人联合委托；③政府公开竞争确定。同步完成SPV公司设立、权责章程、政企合作协议签署。
实施主体确认文件＋SPV组建方案
更新办法16条：权利人自更/委托第三方/合作明确主体；《城市更新实施主体管理办法》自主/联营/入股/转让
主体明确
待启动
Ⅲ-2融资落地
按资金保障方案（Ⅰ-10）逐笔落地：城中村改造专项借款（当前主通道）、政策性银行贷款（国开行/农发行，期限长、利率低）、专项债资本金、商业银行组建银团；同步到位SPV资本金，实现投资闭合。
融资协议＋首笔资金到位凭证
国开行城市更新专项贷款（期限最长30年、融资比例最高95%）；城新贷贴息；专项债可作资本金
资金到位
已启动
Ⅲ-3市政整治先行工程
以"小切口、快见效"工程先行树信心：供水低压片区设施改造已招标启动（2026.3）；消防通道畅通、小型消防站配置（2022年已配置）、雨污分流、管线序化等陆续跟进——先行工程与签约谈判互为筹码。
市政专项工程实施包（分批）
黄泥塘供水改造招标计划已发布；东山街道综合整治既有安排
▼主体、资金、先行工程就位 → 进入产权归集与工程建设并行期
第二组 · 产权归集 × 工程建设 签约与修缮同步滚动：签完一片、修一片、亮一片
意愿产权线 · 分单元滚动
待启动
Ⅲ-4协议搬迁签约
按单元启动集中签约：签约率95%方可办理搬迁启动程序，具备单独实施条件的分区签约100%方可组织实施；一户一方案谈补偿（产权调换/货币/房票），设过渡安置与周转方案，稳住老年户与困难户。
更新协议（按户）＋签约率进度台账
更新办法28条："自愿参与、民主协商，等价交换、超值付费"；95%启动/分区100%实施
待启动
Ⅲ-5产权归集实施
按归集方案（Ⅰ-9）逐户落位：房票安置兑付、租赁置换交割、作价入股确权、公房让渡手续；归集完成的楼栋即时移交设计施工，特殊产权（部队地块等）单独预案谈判。
权益归集完成台账＋产权移交清单
更新办法17条六类归集方式；南京房票安置细则；保留建筑产权归集后可与土地一并挂牌（23条）
待启动
Ⅲ-6不动产登记
归集完成后集中办理不动产注销、变更、首次登记；产权清晰是后续REITs与资产盘活的前提；涉及保留建筑过渡期政策的按"暂不变更用地主体"办理。
不动产权证（分户/整宗）
更新办法23条存量房屋过渡期政策；江苏23条产权归集登记优化
工程建设线 · 与签约滚动咬合
待启动
Ⅲ-7修缮整治工程
整治提升主战场：既有建筑改造（成套化加厨卫、加装电梯）、立面整治、街巷空间与店招提升、飞线入地；按"签完一片、开工一片"的流水节拍组织，让居民持续看见变化。
修缮整治工程（分区/分街坊）
更新办法22条：非成套住宅可增厨卫功能面积；江苏新政加装电梯等不计容
待启动
Ⅲ-8危房消险工程
对鉴定C/D级危房"一幢一策"实施：加固修缮／原拆原建（石榴新村、御河新村模式）／以拆为主；按比例申请市区分担资金（C级2:2:6、D级3:3:4），协调产权人出资与公积金提取。
危房消险工程包（按幢）
南京危房治理"一幢一策"；C/D级翻建费用分担比例；公积金可提付翻建费用
待启动
Ⅲ-9公共空间与配套＋EPC管理
15分钟生活圈设施补缺（养老/托育/停车/充电）、口袋公园与滨水空间；中建八局EPC总承包统一设计采购施工，限额设计＋投资管控＋智慧工地，发挥央企建设板块核心优势。
公服配套工程＋EPC总包管理体系
更新办法22条存量用地建配套设施；低效用地再开发"1+2"政策（混合兼容、协议出让）
待启动
Ⅲ-10竣工联合验收
组织竣工联合验收（联合验收意见书可作备案凭证），豁免类项目用消防查验报告替代竣工验收报告；验收与移交、维修责任界定、质保机制同步落地，为运营期净场交付。
联合验收意见书＋移交清单
更新办法30条联合验收；27条消防简化政策
⚠ 时序咬合律："签—修—亮"流水节拍不能等100%签约再开工：按单元切分后签约一批→归集一批→修缮一批→亮灯一批，先行见效的街区反过来降低剩余住户的观望情绪，形成正向循环——这是整治提升类项目区别于征收拆迁的核心操盘节奏。
★ 文旅公司的身份跃迁窗口实施主体资格（Ⅲ-1）是全周期价值跃迁的闸门：板块Ⅰ咨询费是"百万级"生意，板块Ⅲ＋Ⅳ的投资建设运营是"数亿级"生意。而能否拿到主体资格，取决于板块Ⅰ/Ⅱ期间是否让政府形成"非你不可"的信任——前期咨询是获客成本，实施主体才是商业模型。
Ⅳ

持续运营

5个步骤节点 · 文旅公司角色：运营操盘手（差异化主战场）
运营是"研投建营一体化"闭环的最后一环，也是资金线闭环（还款来源）的兑现环节。运营收入（租金/经营/停车/物业）既覆盖政策性贷款本息，又支撑资产证券化估值。运营动作必须前置到板块Ⅰ的运营策划（Ⅰ-7）——黄泥塘的业态不是建完再想，而是从第一天就按"能运营、能算账"倒推。
运营全链条 招商前置→开业共建→持续运营→资产退出→模式复制
待启动
Ⅳ-1招商与业态导入
将Ⅰ-7的预招商意向转化为正式租约：主力店先行（社区商业＋年轻客群业态锚点）、二房东/品牌运营方合作、原住民创业扶持（一楼门面回租原商户）；控制业态租金梯度，兼顾烟火气与收益。
招商率目标＋主力租约包＋业态布局图
江苏23条：存量房产转型国家支持产业5年过渡期（暂不收土地有偿使用价款）——让利培育期
租约铺底
待启动
Ⅳ-2开业筹备与社区共建
分区滚动开业、市集/节事活动造势；依托社区营造师机制建立"商户联盟＋居民议事会＋运营方"三方共治，原住民优先就业与经营，兑现"以人民为中心"的更新承诺。
开业计划＋社区共治章程
南京社区营造（规划）师制度（黄泥塘为首批试点项目）；更新办法"多方参与、共享成果"原则
进入稳态
待启动
Ⅳ-3持续运营
统一运营平台管理：商铺租管、物业、停车、充电桩、广告位、社区服务增值；按季度出运营报表，经营数据回灌资产估值；建立收益分账机制（覆盖融资本息→SPV分红→反哺公区维护）。
年度运营报告＋现金流分账方案
更新办法34条盘活存量资产；政策性贷款偿债来源要求（运营收入覆盖本息）
现金流稳定
待启动
Ⅳ-4资产管理与退出
培育期（3-5年）后资产证券化退出：公募REITs/类REITs/持有型不动产ABS，回笼资金滚动投入下一个片区——江苏已有6只REITs上市但尚无城市更新类，黄泥塘若跑通即是全省首单，卡位价值极大。
资产证券化方案＋退出回款安排
基础设施REITs盘活存量资产政策；江苏REITs发行情况（占全国约10%、未涉城市更新）
经验沉淀
待启动
Ⅳ-5模式总结与复制输出
总结"整治提升型城中村×央企操盘"全周期模式：申报住建部城市更新典型案例（对标小西湖、石榴新村）、省市级推广经验；以此为母版在江宁乃至南京其他城中村片区滚动复制，形成文旅公司城市更新产品线。
典型案例申报材料＋可复制模式白皮书
住建部城市更新典型案例征集机制；南京8项经验入选全国推广清单的先例
★ 全周期商业逻辑一句话 前期咨询（Ⅰ）用专业换信任 → 报批代办（Ⅱ）用效率换主体资格 → 实施建设（Ⅲ）用投资＋EPC赚工程与开发收益 → 持续运营（Ⅳ）用运营和资产退出赚长钱——四个板块对应文旅公司"研、投、建、营"一体化定位的四个收入引擎，环环前置锁定。
※

政策依据速查表

国家 / 江苏省 / 南京市三级 · 均标注对黄泥塘的适用点
层级政策文件关键条款要点对黄泥塘的适用点
国家 财政部/住建部·城市更新示范工作（财办建〔2024〕24号等） 中央财政定额补助（东部≤8亿/城）；重点支持地下管网、污水、市政短板、老旧片区 南京2024年以第一名入选首批示范城市（8亿，2024/2025绩效均A级）——申报样板项目与机制建设项目
自然资源部·支持城市更新规划土地政策指引（2023版）及城中村改造、老旧小区改造配套指引 存量转换、协议出让、混合兼容、带方案出让等土地工具箱 黄泥塘若涉低效用地/用途转换，按指引衔接南京低效用地再开发试点
国办·城中村改造政策（2023年25号文及扩围安排） 专项借款/专项补助支持城中村改造（含整治提升类） 黄泥塘当前主资金通道——2025年已纳区城中村改造项目（整治提升）
江苏省 《关于进一步支持城市更新行动的若干政策措施》（23条，2026年5月，有效期至2031年） 存量房产转型5年过渡期；"申请制"老旧住房自主更新；规划许可/施工许可豁免清单；消防查验报告替代竣工验收报告 业态培育期让利、居民自主更新通道、审批提速三重红利全适用于黄泥塘
江苏专项债"自审自发"试点＋"城新贷"贴息 专项债单列城市更新领域、可作资本金；城新贷贴息已引导放款481亿 资金保障方案（Ⅰ-10）必列申报渠道；江宁已有项目入选城新贷贴息库
南京市 《南京市城市更新办法》（宁政规字〔2023〕5号） 80%同意报方案；95%启动搬迁/分区100%实施；涉控规修编的修编批准后方可签约；项目库＋年度计划管理；六类产权归集方式 板块Ⅱ/Ⅲ全部程序依据；限高约束下是否触发修编是最大时序变量
《南京市城市更新行动计划（2024-2026）》及2026年项目安排 5大类20项任务224个项目；2026年338个项目、八大类任务 黄泥塘列入2026年计划"启动改造"——与行动计划节奏同频申报
《南京市低效用地再开发试点实施方案》＋"1+2"政策包 协议出让条件明确、出让金市区分配、混合兼容、正负面清单引导；补缴出让金最高80%返用于基建 片区内低效地块（沿街商铺、闲置公建）逐块匹配供地路径
危房治理"一幢一策"＋居住类地段更新细则 留/改/拆分类治理；C级2:2:6、D级3:3:4费用分担；危房消险项目签约95%可办规划许可；公积金可提付翻建 危房台账（Ⅰ-2）→消险工程（Ⅲ-8）的直接政策通道
房票安置＋社区营造（规划）师制度 房票跨区兑付、余额找零；社区营造师参与前期调研—方案—实施—评价全链条 产权归集工具（Ⅲ-5）增选项；黄泥塘已是社区营造师首批13个试点项目之一
◆

文旅公司在黄泥塘项目的四重角色

对应"研—投—建—营"一体化定位 · 与四大板块一一锁定
研 · 板块Ⅰ-Ⅱ
总咨询师 / 报批总代办
以规划咨询牵引统筹体检、策划、运营、资金、产权五条线，替政府把散件组装成可报批的整体方案；申报材料组织与部门跑动全程代办。
对应节点 Ⅰ-1～Ⅰ-11、Ⅱ-1～Ⅱ-8
投 · 板块Ⅲ
投资合伙人
与区平台合资组建SPV，以央企信用与资本金撬动政策性借款与专项债，共担风险、共享运营收益。
对应节点 Ⅲ-1、Ⅲ-2
建 · 板块Ⅲ
EPC总承包商
中建八局全产业链施工能力：修缮整治、危房消险、市政配套统一EPC管理，限额设计＋投资管控＋智慧工地。
对应节点 Ⅲ-3、Ⅲ-7～Ⅲ-10
营 · 板块Ⅳ
运营操盘手
招商、社区共治、持续运营、资产证券化退出，赚长钱并兑现"以人民为中心"的更新理念，沉淀可复制的央企操盘模式。
对应节点 Ⅳ-1～Ⅳ-5
黄泥塘片区城市更新项目 · 全周期操盘流程图（文旅公司视角） 依据《南京市城市更新办法》及国家/省/市最新政策编制 · 2026年9月